Андрей Березин: Инвесторы уходят, но остаются

Андрей Березин: Инвесторы уходят, но остаются

Почему меняется структура спроса на жилье в городах России

На рынке недвижимости крупных городов России резко уменьшается распространенность такого явления, как приобретение квартир в инвестиционных целях, то есть, чаще всего, для последующей перепродажи. Все дело в резко просевшей доходности от подобных операций – если еще несколько лет назад можно было практически удвоить собственные средства, просто вложив их в жилье на стадии котлована, а потом продав его после ввода в эксплуатацию, то сейчас общая прибыль не всегда бывает больше 10-15%. Впрочем, полностью этот класс покупателей с рынка не уходит — просто на место тех, кто хотел заработать, приходят те, кто хочет таким образом защитить деньги от инфляции. 

Апартаменты между двух стульев

О причинах происходящего писать особенно нечего – просто изменилась ценовая конъюнктура, и разница в стоимости между жильем, которое только готовится к запуску в строительство, и уже сданным в эксплуатацию, теперь редко превышает объем инфляции, накопленный за время строительства. В результате те инвесторы, которые за прошлые годы привыкли к хорошему навару, теперь все чаще уходят на рынок коммерческой недвижимости – там пока выше и разница в цене между планируемыми и уже построенными площадями, и при сдаче в аренду расценки выгоднее. Кроме того, как напоминают эксперты, часть инвесторов вовсе ушла с рынка – либо забрав деньги за рубеж, либо уведя их в другие отрасли экономики и сферы деятельности. 

Происходящее верно не только для рынка традиционного жилья, но и для, например, апартаментов. Более того, сам сегмент апартаментов пострадал от произошедших перемен – интерес к нему снизился именно за счет ухода тех клиентов, которые покупали квадратные метры для перепродажи. Сейчас же недвижимость покупают чаще всего, чтобы в ней жить, и в этой системе апартаментный тип жилья оказывается в положении «бедного родственника», не слишком подходящего под изменившиеся потребности аудитории. Да к тому же и ипотечные ставки по нему заметно выше – по сравнению с программой льготного ипотечного кредитования на жилье со ставкой в 6%, за апартаменты придется платить вдвое больше. 

Зато у обычных квартир этой проблемы нет. И, по сути, общий свой пул покупателей традиционная часть жилой недвижимости сохранила – на место любителей больших заработков пришли те, кому нужно сохранить собственные средства. В конце концов, банковские депозиты в последние годы точно не перекрывали накапливаемого объема инфляции, а вот у жилья даже в новых условиях это пока получается. К тому же сданную в эксплуатацию квартиру можно сдать в аренду до тех пор, пока не понадобится ее продать. И все это время она будет приносить относительно небольшой, но стабильный пассивный доход. 

Квартиры и другая недвижимость приобретают дополнительную привлекательность как объект сохранения средств еще и в сравнении с деловыми бумагами. Учитывая ситуацию в экономике России в целом, понятно, что определенная нестабильность сохранится на ближайшую перспективу и на фондовом рынке. И на этом фоне именно жилье становится «безопасной гаванью», которая позволяет вложить средства практически без риска их утраты.  

В ближайшее время, по мнению экспертов, изменений сложившейся ситуации ждать не приходится. Вряд ли квартиры в новостройках вовсе перестанут дорожать за время строительство, а с другой стороны, возвращение прежних темпов роста цен тоже маловероятно. Поэтому как способ сохранения средств и небольшого дополнительного заработка жилье сохранит свою актуальность на ближайшую перспективу. С одной оговоркой – с учетом того, что активность на рынке все еще не вернулась на докризисные уровни, быстро избавиться от недвижимого актива можно будет далеко не во всех случаях. Владельцам инвестиционного жилья следует сразу готовиться к тому, что экспозиция продаваемой квартиры займет многие недели, если не месяцы. 

Остаются профессионалы

И все же как минимум одна категория инвесторов, планирующих извлекать серьезную прибыль из вложенных в жилье средств, на рынке все же осталась. И даже прирастает – как численно, так и по объему инвестиций. Речь о профессиональных инвесторах, или просто весьма состоятельных россиянах, способных приобретать квартиры не поштучно, а, так сказать, в «оптовом режиме» — то есть целыми этажами или подъездами. 

В крупных городах, в том числе Москве и Санкт-Петербурге, такие покупки отмечаются все чаще. Как говорят аналитики, инвесторы такого рода далеко не всегда планируют продавать жилье после его ввода в эксплуатацию. Чаще предполагается провести в приобретенных квартирах типовые ремонты и сдавать их, причем через брокеров или специально созданные управляющие компании. 

Последний тип инвесторов, разумеется, очень нравится застройщикам, которые всегда готовы сделать таким «пакетным» покупателям особые ценовые предложения. Что в итоге становится дополнительным фактором, повышающим доходность подобных инвестиций.

И в целом следует сказать, что девелоперы стараются максимально активно привлекать «инвестиционных» покупателей, как, впрочем, и обычных. Но именно инвесторы в недвижимость, готовые вложиться сразу в несколько квартир, получают и самые большие скидки, и самые интересные предложения в подарок – например, кладовки или машиноместа. 

Однако результат это приносит разный. Люди, вкладывающиеся в жилье с инвестиционными целями, очень консервативны и беспокоятся за сохранность своих капиталов. А значит, даже могут пренебречь определенной частью прибыльности ради безопасности, выбрав, во-первых, застройщика с именем и многолетней репутацией, а во-вторых, такой жилищный проект, который с наибольшей вероятностью будет интересен покупателям или арендаторам после постройки.

Неслучайно в числе лидеров прироста популярности в петербургской агломерации в прошлом и нынешнем году оказался принадлежащий известному в городе бизнесмену Андрею Березину «Евроинвест», строительный холдинг с богатой историей реализации проектов разной ценовой категории. 

Холдинг значительно улучшил свои финансовые результаты даже несмотря на спад активности на рынке жилья в 2022-м году. И во многом – именно за счет того, что смог привлечь на себя значительную долю внимания от покупателей-инвесторов. Им особенно показалась интересной предложенная концепция 3ID, предполагающая, в том числе, заметное увеличение в структуре жилых комплексов компании площадей под общественными пространствами, зелеными зонами и социальными объектами, в том числе школами и детсадами. Применение концепции в строительстве помогло Андрею Березину и «Евроинвесту» доказать «профессиональным» клиентам убедиться в привлекательности возведенного ими жилья.

«В домах внедрены автоматические системы «умного» дома, которые направляют все сведения напрямую в управляющую компанию — резиденты могут управлять расходами на содержание жилья, контролировать и эффективно расходовать воду и электроэнергию. Также для удобства жителей на территории кварталов работает Wi-Fi. Во всех кварталах «Евроинвест Девелопмент» предусмотрены iD-клубы для проведения деловых и дружеских встреч, лекций, мастер-классов, обучения и общения. Формат выбран в зависимости от потребностей резидентов. Это хорошая возможность для нетворкинга, налаживания дружеских отношений с соседями, полезного и комфортного досуга, развития в карьере и получения качественного образования», — благодаря этим преимуществам, по мнению Андрея Березина, «Евроинвесту» и удается непрерывно улучшать результаты.